Kennisdeling: Hot topics binnen bedrijfsmatig vastgoed

Hot Topics binnen bedrijfsmatig vastgoed!

Het zijn uitdagende tijden binnen de markt voor bedrijfsmatig vastgoed en dit geldt zeker ook voor  de regio “Brainport Eindhoven” waar wij met ons kantoor, Bossers & Fitters, actief zijn op het gebied van onder andere; verhuur - aanhuur, verkoop – aankoop, heronderhandeling en taxaties van bedrijfs onroerend goed.

- Vraag en Aanbod -  Zo wordt het bijvoorbeeld steeds lastiger om concrete zoekvragen op een passende manier in te vullen. Wat binnen de woningmarkt al geruime tijd speelt merken we ook steeds sterker binnen het zakelijk vastgoed, schaarste van met name kwalitatief hoogwaardige objecten in de huur- maar vooral ook de koopsfeer. Om het ruime aantal zoekvragen in te kunnen blijven vullen en te voorkomen dat bedrijven buiten onze regio terecht gaan komen (met verlies van werknemers) zullen we daarom steeds creatiever te werk moeten gaan. De verschillende makelaars-kantoren werken hierin steeds vaker samen en betrekken daarbij maximaal projectontwikkelaars en gemeenten bij het realiseren van mogelijkheden voor nieuwe huisvesting.  

Het feit dat verhuurders op dit moment profiteren van een hoge jaarlijkse – Huurindexatie - werkt binnen de koopsfeer ook niet mee aan een ruim koopaanbod, verhuur biedt een goed rendement waar de meeste gebouweigenaren geen aantrekkelijker alternatief voor hebben. Wat moet ik met een “zak met geld” is een veel gehoord argument om niet te verkopen. De huidige hoge inflatie zorgt er voor dat de jaarlijkse huurindexatie op dit moment eveneens hoog is, 9,7% per 1 juli 2022. Deze huurindexatie is bij zakelijk vastgoed geen wettelijk recht (zoals bij woonruimte) maar een contractueel recht. Huurindexatie is het percentage waarmee, binnen de ROZ-modelovereenkomst, de huur jaarlijks wordt aangepast op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Het is een fluctuerend percentage dat afhankelijk is van de jaarlijkse stijging of daling van consumenten-prijzen. Het cijfer biedt dan ook een goede weergave van de huidige hoge inflatie. Binnen de veelgebruikte ROZ-modelovereenkomst is de bepaling van de huurprijsaanpassing standaard geregeld maar gezien de huidige hoge huurindexatie maken we het vaker mee dat partijen bij het afsluiten van een huurovereenkomst het gesprek aangaan over hoe hiermee om te gaan.

Gekoppeld aan het voorgaande zijn de sterk gestegen prijzen voor verbruik van gas en elektra die, als het gaat om multi tenant gebouwen, van invloed kunnen zijn op het voorschot   - Servicekosten -. Indien een verhuurder variabele contracten heeft voor levering van gas en elektra ontkomt deze er niet aan om het voorschot te verhogen om de werkelijke kosten zo goed mogelijk in te schatten en te benaderen teneinde een stevige nabetaling voor de huurders te voorkomen. Geregeld maken we het dan ook mee dat in de overweging van de kandidaat huurder om een bepaalde ruimte te huren deze contractvorm voor energie in meer of mindere mate meespeelt. Hoe om te gaan met servicekosten is verder grotendeels geregeld binnen de ROZ-modelovereenkomst.

Het – Verduurzamen – van kantoren heeft al geruime tijd de aandacht maar vanaf 1 januari 2023 mogen enkel kantoorgebouwen voorzien van minimaal energielabel C in gebruik zijn (uitzonderingen daargelaten). Op dit moment voldoet slechts 45% hieraan dus is er op dit vlak nog flink wat werk aan de winkel. Het betreft hier een tussenstap met het vooruitzicht op een, van overheidswege, energielabel A verplichting in 2030. Met de sterk gestegen verbruikskosten voor energie is er uiteraard een extra stimulans om bedrijfsgebouwen te verduurzamen. Aangezien het voordeel van verduurzaming vaak ook bij de huurder terecht komt (lagere servicekosten) is het reëel dat huurder en verhuurder een bijdrage vanuit de huurder overeenkomen. Het is overigens voor een gebouweigenaar al geruime tijd verplicht om bij verhuur/verkoop het energielabel te verstrekken aan de hurende of kopende partij.

Tot slot – 5 fiscale wijzigingen – die de fiscale lasten voor de belegger verhogen:

1. In het coalitieakkoord 2021 is vastgesteld dat de leegwaarde-ratio per 2023 wordt afgeschaft. Hierdoor wordt het bedrag waarover belasting moet worden betaald in box 3 hoger. De maatregel gaat in per 1 januari 2023.

2. In een richtingennotitie van april 2022 schreef de Staatssecretaris dat spoedwetgeving zal worden ingevoerd voor de jaren 2023 en 2024 met betrekking tot beleggingsvastgoed gehouden in privé. Uit deze notitie kunnen we voor vastgoedexploitanten in box 3, in tegenstelling tot de spaarders, een stijging van belastingheffing opmaken. Enerzijds vanwege een naar verwachting hoger forfaitair rendement voor vastgoedexploitatie. Deze is voor het jaar 2021 vastgesteld op circa 5,7 procent. Niet uitgesloten is dat deze voor latere jaren hoger komt te liggen vanwege de goede rendementen die de laatste jaren zijn behaald.  

Maar belangrijker is dat wordt voorgesteld dat de huidige saldering van bezittingen en schulden in box 3 per 1 januari 2023 verdwijnt. In plaats daarvan wordt een forfaitaire rentelast op schulden in aftrek genomen; deze zal echter lager zijn (2021: circa 2,5 procent) dan het eerder aangehaalde forfaitaire rendement van circa 5,7 procent. Het gevolg is dat het belastbaar bedrag groter wordt en daarmee ook de af te dragen box 3-belasting.

3. Een lening bij de eigen bv om daarmee vastgoed te financieren wordt aan banden gelegd. Waar je hiervoor onbeperkt uit de eigen bv mocht lenen, krijgt dit nu een limiet van 700.000 euro. Alles boven dat bedrag wordt gezien als een (fictieve) dividenduitkering en wordt belast in box 2.  Deze ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’ treedt per 1 januari 2023 in werking.  

4. De Voorjaarsnota 2022 stelt een verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,1 procent per 1 januari 2023 voor niet-woningen en woningen die niet als hoofdverblijf dienen.  

5. In de Voorjaarsnota staat ook een voorstel om de tariefschijven in de vennootschapsbelasting te verhogen en het aanmerkelijk belang-tarief vanaf 67.000 euro naar 29,5 procent te verhogen. Dat tarief was een aantal jaar nog 25 procent en werd stapsgewijs verhoogd.  

Mocht je vragen hebben over het bovenstaande of kunnen we je op een ander vlak van dienst zijn wat betreft zakelijk vastgoed of huisvesting verneem ik het graag!

Bas Deitmers

Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting